Référé préventif avant travaux
Article par Maissa DOUFFI
Avant de démarrer des travaux, le référé expertise permet au maître d’ouvrage de prévenir les litiges, en établissant l’état des lieux avoisinants. Essentiel pour sécuriser projets et relations de voisinage.
Qu’est-ce que le référé préventif avant travaux ?
Le référé expertise avant travaux, aussi appelé référé préventif est une procédure judiciaire intentée par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont envisagés, avant le démarchage des travaux de construction.
Il est sollicité au visa de l’article 145 du Code de procédure civile qui dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Quand faire un référé préventif avant travaux ?
Le référé préventif est un référé dit « probatoire » car il permet de conserver avant tout potentiel procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. En effet, l’objectif de cette procédure de référé est d’acter l’état matériel de l’immeuble avant le commencement des travaux, et d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants. Ainsi, le référé expertise avant travaux est un précieux outil pour les opérateurs afin d’anticiper les risques et pour se prémunir contre d’éventuelles procédures abusives du voisinage.
Qui peut faire un référé préventif avant travaux ?
Généralement, c’est le maître d’ouvrage qui est initiateur de cette procédure. Toutefois, d’autres personnes peuvent être intéressées par cette dernière. C’est le cas du promoteur-constructeur, des constructeurs, des concessionnaires, des propriétaires des immeubles avoisinants, ou des collectivités en charge des réseaux.
Cette procédure n’est pas obligatoire, mais est vivement recommandée et ce quel que soit l’étendue de l’opération immobilière, que ce soit une opération de construction ou une simple réhabilitation, et quel que soit l’importance de cette opération. Il est vrai que cette procédure est d’autant plus suggérée aux grands promoteurs immobiliers qui l’utilisent, notamment en milieu urbain lorsque ces derniers réalisent des opérations d’envergure, par exemple, pour la construction du Forum des Halles à Paris. Toutefois, cette procédure reste très importante et fortement recommandée pour les petits promoteurs immobiliers. Néanmoins ces derniers ont tendance à négliger cette procédure, en se contentant de constats d’huissier.
Comment faire un référé préventif avant travaux ?
Il y a cinq principales étapes :
Etape 1 : La demande de référé expertise avant travaux par voie d’assignation
Tout d’abord, le maître d’ouvrage, assisté par son avocat, assigne tous les propriétaires avoisinants éventuellement concernés par les travaux, devant le Président du tribunal judiciaire territorialement compétent, c’est-à-dire celui du lieu où se trouve la construction litigieuse. Si le maître d’ouvrage envisage de construire des travaux publics, c’est le tribunal administratif qui sera compétent pour connaître du référé expertise avant travaux.
Le maître d’ouvrage, dans son assignation, doit demander au juge judiciaire de nommer un expert. Ce dernier doit nécessairement être un professionnel du secteur.
L’initiateur de la procédure a l’obligation d’appeler à la procédure les personnes pouvant être intéressées par la procédure de référé expertise avant travaux. Il peut également appeler à la procédure son assureur dommages-ouvrage, ainsi que les assureurs des différents constructeurs. Toutes ces personnes devront être convoquées en référé devant le tribunal. Ils reçoivent une assignation en référé, délivrée par huissier qui les convoque à une audience du tribunal avec un délai de préavis pouvant varier entre quinze jours à un mois.
Etape 2 : L’instance en référé
Toutes les personnes assignées n’ont pas l’obligation d’assister à l’instance. Ils doivent être représentés par un avocat.
Etape 3 : L’ordonnance rendue par le juge judiciaire
Le juge rend une ordonnance, désignant l’expert, précisant sa mission ainsi que sa durée. L’expert judiciaire désigné doit exercer sa mission en toute indépendance et il doit être impartial. Le juge fixe également le montant d’une consignation, c’est une somme d’argent destinée à couvrir des frais de l’expertise. Cette consignation peut être complétée lorsque les interventions de l’expert le justifient.
Etape 4 : Les réunions d’expertises préventives
Une fois l’expert désigné, ce dernier prend contact avec toutes les parties afin de prévoir une première réunion d’expertise préventive et d’organiser un calendrier de l’ensemble de ses opérations. Toutes les parties assignées doivent être régulièrement convoquées afin de respecter le principe du contradictoire. L’absence des parties à l’une des réunions d’expertises préventives ne fait pas échec au principe du contradictoire, mais elles doivent alors être convoquées à la réunion d’expertise préventive suivante, par l’expert.
A chaque réunion d’expertise préventive, les parties remettent l’ensemble des pièces nécessaires à l’expert afin que ce dernier accomplisse sa mission. Par exemple, le permis de construire, les plans et de manière générale les pièces relatives aux projets envisagés sont transmises à l’expert judiciaire.
Chaque partie peut être représentée par son avocat, et ce dernier pourra dialoguer avec l’expert pendant les réunions d’expertise et aussi par voie de dires, c’est-à-dire, postérieurement à la réunion d’expertise préventive. Le travail de l’avocat représentant un propriétaire voisin au projet transmis consiste notamment à analyser les pièces transmises, à vérifier les éventuelles particularités de l’acte de propriété du maître d’ouvrage et à demeurer vigilant sur les incidences de la construction sur la propriété de son client, voisin au projet envisagé.
A chaque réunion d’expertise préventive, l’expert judiciaire doit faire le constat des lieux, en prenant des photos et rédiger des notes par exemple, identifier les problèmes, déterminer la nature des risques encourus, formuler des propositions pour les prévenir. Il peut également émettre un avis sur les techniques et modalités de construction qui sont envisagées par les opérateurs de construction. Il peut demander à être assister de sapiteurs pour examiner des questions techniques qui ne relèvent pas de sa compétence.
Lors de ces réunions, il est fortement conseillé au maître d’ouvrage voire indispensable, que celui-ci signale les désordres existants. Si des désordres sont constatés lors des réunions d’expertises préventives par l’expert judiciaire, ce dernier devra établir s’il y a un rapport entre les travaux réalisés et les désordres en cause. Il peut alors émettre un avis sur les travaux de reprise nécessaires, mais il n’a pas le pouvoir de les imposer. Les constructeurs concernés par ces désordres existants peuvent reconnaître leur responsabilité dans le dommage et alors corriger les défauts. Si des réparations sont faites, l’expert doit l’indiquer dans ses notes.
Etape 5 : Le rapport définitif de l’expert judiciaire
Lorsque la mission de l’expert judiciaire est terminée, ce dernier va dresser un rapport définitif qui établit le bilan de l’ensemble de la situation. Ce rapport sera remis à chaque partie, ainsi qu’au juge. Après la réalisation de l’ouvrage, en cas de difficultés, les constations de l’expert pourront être utilisées.
Foire aux questions
Question 1 : Mon voisin construit sur son terrain, doit-il faire un référé expertise avant travaux ?
Réponse : En principe, il n’est pas obligatoire de réaliser un référé expertise avant travaux, mais il est fortement recommandé d’en faire un.
Question 2 : Je suis en train de construire sur mon terrain, mais j’ai oublié de faire un référé d’expertise avant travaux peut-on me le reprocher ?
Réponse : En cas de sinistre, s’il y a un doute quant à la nature du désordre, il est possible de reprocher au maître d’ouvrage le défaut de référé expertise avant travaux. Dans ce cas, la responsabilité du maître d’ouvrage pourra être engagée, et le juge pourra la retenir car le maître d’ouvrage n’a pas établi la situation factuelle du terrain avant de construire, et donc, n’a pas pu anticiper les risques.
Question 3 : Je suis convoqué par mon voisin à une réunion d’expertise préventive car il prévoit d’effectuer des travaux sur son terrain, aurai-je des frais à ma charge ?
Réponse : Non, les frais d’expertise seront intégralement pris en charge par la personne à l’initiative du référé expertise avant travaux, en général c’est le maître d’ouvrage. En l’occurrence, dans votre cas, les frais reviendront entièrement à la charge de votre voisin, vous n’aurez rien à financer.
Le référé expertise avant travaux est une procédure judicaire intentée par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont envisagés, avant le démarchage des travaux de construction.
Le référé préventif est un référé probatoire sollicité au visa de l’article 145 du Code de procédure civile qui dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Cette procédure vise à désigner un expert judiciaire ayant notamment pour mission de constater l’état des existants et les ouvrages avoisinants à la construction. Concrètement, l’expert a pour mission d’établir un rapport reprenant le constat détaillé de l’état des immeubles voisins à la construction à venir.
L’objectif est d’acter l’état matériel de l’immeuble et d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants. À l’inverse, le maître de l’ouvrage se prémunit contre d’éventuelles procédures abusives du voisinage.
Les référés expertise avant travaux sont notamment intentés par les promoteurs avant le démarrage des travaux. Les propriétaires des parcelles avoisinantes les projets sont concernés par cette démarche.
La procédure de référés expertise commence par la délivrance d’une assignation aux voisinages. Les parties ont l’obligation de se faire représenter à l’audience par un avocat lors de l’audience visant à désigner l’expert. À l’issue de cette audience, la juridiction désigne un expert judiciaire par ordonnance. Le maître d’ouvrage supporte les frais d’expertise.
Une fois désignée et la consignation des honoraires de l’expert versée, l’expert judiciaire convoque l’ensemble des parties à une première réunion d’expertise. Dans le cadre de cette expertise, le permis de construire, les plans et de manière générale les pièces relatives aux projets envisagés sont transmis. Le travail de l’avocat représentant un propriétaire voisin au projet transmis consiste notamment à analyser ces pièces transmises, à vérifier les éventuelles particularités de votre acte de propriété et à demeurer vigilant sur les incidences de la construction sur votre propriété.
L’expert judiciaire planifie ensuite une visite de chaque immeuble ou bien concerné. L’objet de sa visite est de réaliser un constat détaillé du bien, vidéos et photographies à l’appui.
À l’issue de la visite, l’expert judiciaire dépose un rapport. Chaque partie dispose naturellement d’un exemplaire de ce rapport. Après la réalisation de l’ouvrage, en cas de difficultés, les constations de l’expert pourront être utilisées.
