Compromis de vente et droit de rétractation
L’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours, crucial pour annuler l’achat sans contrainte. Notification par lettre recommandée requise pour démarrer le délai.
L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage exclusif d’habitation bénéfice d’un droit de rétractation.
Est concerné au premier chef, le particulier, personne physique se portant acquéreur d’un immeuble dans un cadre non professionnel.
Pendant ce délai de rétractation, l’acquéreur peut rétracter son consentement. Dans certains cas, la personne morale peut bénéficier du droit de rétraction, notamment lorsqu’elle est qualifiée de non professionnelle. La société qui agit sans rapport direct avec son objet social pourra être considérée comme un non-professionnel. Si la vente entre dans l’objet social de la société, cette dernière est un professionnel.
La protection est réservée à l’immeuble « à usage exclusif d’habitation ». Elle concernera donc au premier chef, l’acquisition en propriété ou en jouissance d’un immeuble bâti. Peu importe également s’il s’agit d’un immeuble neuf ou ancien ainsi, l’immeuble à usage mixte est exclu du domaine du droit de rétractation.
La protection s’applique pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ».
En pratique, la protection s’applique notamment :
- au contrat de vente d’un immeuble à construire;
- au contrat de vente d’un immeuble à rénover
- au contrat de vente d’immeuble achevé ;
- au contrat de promotion immobilière ;
- au contrat de construction individuelle ;
- à la cession de parts d’une société civile immobilière ;
La loi accorde à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours qui permet à l’acquéreur d’anéantir rétroactivement l’acte. L’acte doit être porté formellement à la connaissance de l’acquéreur, c’est-à-dire notifié par lettre recommandée.
Seule cette prise de connaissance fait courir le délai de rétractation de 10 jours. Il est donc nécessaire que la notification soit régulière, à défaut de quoi le délai n’est censé jamais être parti. Le point de départ du délai est fixé par le procédé de la première présentation à l’acquéreur non professionnel de la lettre notifiant l’acte.
Aux termes de l’article L. 271-1 du CCH, l’acte doit en principe être notifié par « lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ». Le procédé privilégié aussi bien par la loi que par la pratique est la lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’acquéreur non professionnel (CCH, art. L. 271-1, al. 2).
En cas de pluralité d’acquéreurs (acquéreurs en indivision, époux séparés de biens ou époux communs en biens), le principe est simple : la notification doit être personnelle. Par conséquent, il faudra autant de notifications que d’acquéreurs.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006, la remise en main propre est expressément autorisée à titre de notification, mais à certaines conditions limitatives (CCH, art. L. 271-1, al. 3). il faut, en premier lieu, que l’acte soit conclu par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH, art. L. 271-1, al. 3) ;Il s’agira donc par principe de l’agent immobilier ou du notaire. Le domaine de la remise en main propre est donc restreint.
La remise de l’acte, en second lieu, doit être attestée dans l’acte par la reproduction de mentions manuscrites par l’acquéreur lui-même. Il faut que, d’une part, l’acte remis directement à l’acquéreur non professionnel reproduise les dispositions de l’article L. 271-2 du CCH.
D’autre part, le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : « remis par …… [nom du professionnel] …… à [lieu] …… le [date] …… » et : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 10 jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du CCH, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du …… » ;
La notification fait courir un délai de 10 jours pendant lequel l’acquéreur peut exercer son droit de rétractation. Seule une notification régulière fait courir le délai. Une notification irrégulière permet à l’acquéreur de se libérer théoriquement sans limitation de durée, sauf l’hypothèse d’une renonciation tacite, notamment avec la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente « sans réserve » qui vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L. 271-1 du CCH
En cas de notification régulière par lettre recommandée, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre (CCH, art. L. 271-1, al. 2) et non pas de réception par le destinataire.
Qu’importe que le pli ne soit pas retiré à la Poste ou que le destinataire soit absent de son domicile En cas de notification par remise directe, le délai court similairement à compter du lendemain de la remise (CCH, art. L. 271-1, al. 3).