Cordonnier Avocat - Bail en l'état futur d'achèvement
Articlé écrit par Maissa DOUFFI
Qu’est-ce que la BEFA ?
Le bail en l’état futur d’achèvement, dit aussi « BEFA », est un contrat signé avant la construction des locaux.
Le bailleur s’engage a donné à bail un immeuble en cours de construction, tandis que le preneur en prend possession une fois l’ouvrage achevé. En parallèle, le bailleur procède à l’acquisition du bail auprès d’un constructeur. L’opération de « BEFA » est une opération tripartie.
La BEFA relève de quel régime juridique ?
Ce type de bail est régi par le droit commun des contrats jusqu’à la livraison du bien, puis par le statut des baux commerciaux à compter de la prise d’effet du bail.
Quels sont les avantages de la BEFA ?
• Pour le preneur
Le preneur bénéficie d’un avantage considérable dans le cadre d’un BEFA, notamment en ce qui concerne les caractéristiques des locaux. En effet, il a la possibilité de définir les particularités techniques et fonctionnelles des futurs locaux, ce qui permet d’assurer une parfaite adéquation avec ses besoins.
Aussi, sur le plan stratégique, le preneur peut anticiper son implantation ou son expansion en intégrant le futur local dans sa stratégie de développement à long terme. Cette approche lui offre l’opportunité de planifier la croissance de son activité, en s’assurant que les locaux livrés répondront à ses exigences et à ses ambitions.
• Pour le bailleur
Le bailleur bénéficie également d’un avantage très important grâce à la signature anticipée du bail par le preneur. En effet, cette signature permet de sécuriser le projet immobilier en facilitant l’obtention de financements. Le bailleur s’assure la prise à bail du bien dès la livraison. C’est un atout majeur pour le bailleur, il a la certitude d’avoir un revenu locatif dès l’achèvement des travaux.
De plus, la location du bien avant même sa construction contribue à réduire considérablement le risque de vacance locative. Le preneur, étant engagé dès la livraison, limite la période sans occupation des locaux et favorise la rentabilité immédiate de l’investissement.
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Maître Justine Cordonnier, avocat en droit Immobilier et la Construction à Lille, vous accompagne dans vos problématiques juridiques liés au BEFA.
Justine Cordonnier, Avocat
Quels sont les inconvénients de la BEFA ?
• Pour le preneur
Le preneur est dépendant du respect du calendrier de construction. Tout retard peut impacter son activité et engendrer des coûts supplémentaires. De plus, en cas de défaillance du promoteur ou en cas de difficultés financières, le projet peut être compromis, ce qui met en péril l’engagement du preneur.
• Pour le bailleur
Il y a une certaine complexité contractuelle qui résulte du BEFA. En effet, la rédaction d’un tel contrat nécessite une attention particulière, notamment sur les clauses relatives aux spécifications techniques, aux délais, aux pénalités de retard et aux garanties. De plus, le bailleur doit s’assurer que le projet répondra aux normes en vigueur et aux exigences formulées par le locataire étape après étape.
Pourquoi souscrire un BEFA ?
La souscription d’un BEFA répond à plusieurs objectifs clairs.
Tout d’abord, elle permet de réserver des futurs locaux avant même leur construction. Cette opération présente un avantage certain sur les secteurs où le marché immobilier est tendu..
Ensuite, la souscription d’un BEFA offre la possibilité d’accéder à des locaux conformes aux dernières normes en vigueur, par exemple la certification haute qualité environnementale (HQE), ou la réglementation environnementale 2020 (RE2020).
De plus, ce mécanisme juridique permet aussi de sécuriser une localisation stratégique, parfois avant même le dépôt du permis de construire dans certains cas.
Les pratiques récentes illustrent bien cet engouement, notamment parmi les grands utilisateurs tels que les acteurs de la santé.
Quelles sont les obligations des parties ?
Dans le cadre d’un BEFA, les obligations des parties bailleur et preneur sont déterminantes pour sécuriser l’opération immobilière, tant pendant la phase de construction que durant la période locative. Ce contrat, conclu avant la réalisation de l’immeuble, repose sur une articulation contractuelle précise, encadrée par le droit commun des contrats jusqu’à la livraison, puis par le statut des baux commerciaux à compter de la prise d’effet du bail
• Les obligations du bailleur
Premièrement, le bailleur s’engage à construire l’immeuble conformément aux plans, et aux normes en vigueur. Il se doit de livrer un bien respectant les spécifications convenues avec le preneur. C’est pour cela qu’une description précise du bien, incluant la localisation, la surface, ainsi que les caractéristiques techniques, est essentielle pour éviter tout litige.
Deuxièmement, le bailleur est tenu de respecter les délais de livraison convenus. En effet, des pénalités peuvent être prévues en cas de retard, sauf en cas de force majeure. Il est donc crucial de définir précisément les étapes du projet, telles que l’achèvement, la réception, la livraison et la mise à disposition, ainsi que les recours possibles en cas de non-respect des délais.
Troisièmement, le bailleur doit mettre, à la disposition du preneur, un local conforme à la destination prévue au bail. Le local doit respecter les normes de sécurité, d’accessibilité et d’hygiène.
Quatrièmement, le bailleur est responsable des vices cachés et des malfaçons affectant le bien livré. Cela signifie qu’il doit garantir le preneur contre ces défauts, sauf dispositions contraires dans le bail. Toutefois, d’autres garanties spécifiques peuvent être prévues dans le contrat pour couvrir ces risques.
• Les obligation du preneur
Premièrement, le preneur s’engage à louer le bien dès sa livraison, pour une durée ferme généralement supérieure à neuf ans. Il renonce souvent à sa faculté de résiliation triennale prévue par l’article L. 145-4 du Code de commerce, afin de sécuriser l’investissement du bailleur.
Deuxièmement, le preneur doit participer de manière active à la conception du projet, en définissant ses besoins spécifiques. Néanmoins, cette implication doit être encadrée pour éviter une requalification du contrat en contrat de promotion immobilière ou en contrat d’entreprise, ce qui entraînerait des obligations supplémentaires pour le preneur.
Troisièmement, le preneur doit payer le loyer convenu, généralement indexé sur un indice tel que l’ILC ou l’ILAT. Il doit également s’acquitter des charges locatives, dont la répartition doit être clairement définie dans le contrat.
Aussi, des garanties de paiement peuvent être exigées, comme des garanties à première demande ou une caution bancaire.
Quatrièmement, le preneur doit prendre possession des locaux à la date convenue et procéder à leur aménagement de manière conforme à la destination prévue dans le contrat de BEFA. Le preneur est responsable des travaux d’aménagement intérieur, sauf stipulations contraires dans le contrat. Il doit aussi respecter les normes applicables à son activité.
Quelles sont les clauses essentielles qu’un contrat de BEFA doit contenir ?
Pour sécuriser les obligations des parties, le contrat de BEFA doit inclure des clauses précises, telles que :
- La clause de livraison, qui fixe la date de livraison des locaux ainsi que les modalités de leur mise à disposition
- La clause de pénalités de retard, qui prévoit le versement d’indemnités en cas de retard de livraison imputable au bailleur
- La clause résolutoire, qui permet de mettre fin au contrat en cas de manquement grave de l’une des parties
- La clause de garantie, qui précise les garanties offertes par le bailleur au preneur, comme que la garantie de parfait achèvement, la caution bancaire ou encore l’assurance dommages ouvrage, pour protéger le preneur contre les vices ou malfaçons.- La clause d’indexation du loyer, qui définit l’évolution du loyer en fonction d’un indice de référence, comme l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ce qui assure ainsi l’adaptation du loyer aux fluctuations économiques.
Est-il possible de conclure un BEFA dans le secteur public ?
Le BEFA peut être utilisé par les collectivités territoriales pour la réalisation d’équipements publics. Toutefois, il faut faire attention à ce que le contrat de BEFA ne soit pas requalifié. En effet, si la collectivité exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage, le contrat peut être requalifié en marché public de travaux, soumis aux règles strictes du Code de la commande publique.
Le rôle essentiel de l’avocat en matière de garantie décennale
Les problématiques liées à la garantie décennale sont souvent complexes, mêlant des difficultés techniques et juridiques relevant du droit de la construction et du droit des assurances. Faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction est vivement recommandé en cas de désordres de nature décennale. L’expertise d’un avocat est essentielle pour naviguer dans ces situations complexes.
Un avocat pratiquant régulièrement ces questions peut vous apporter une assistance précieuse. Il peut notamment :
- Analyser votre dossier et déterminer les actions opportunes à engager.
- Vous assister dans le cadre des négociations amiables avec l’entreprise et/ou l’assureur.
- Faire valoir vos intérêts lors des expertises amiables et/ou judiciaires. Une procédure judiciaire d’expertise en référé est l’un des moyens d’interrompre la prescription décennale.
- Engager une action judiciaire en indemnisation ou assurer votre défense contre une telle action. Cela inclut la possibilité d’agir directement contre l’assureur.
- Vous défendre en cas de refus de garantie de l’assureur décennal. Les assureurs peuvent tenter d’opposer un refus de garantie pour diverses raisons (désordre apparent, gravité insuffisante, absence de réception des travaux).
- Vous aider à constituer un dossier solide (réunir les preuves, expertises, correspondances).
- Rédiger et envoyer des mises en demeure à l’entreprise ou à l’assureur.
- Vous guider dans le respect des délais légaux, qui sont parfois difficiles à maîtriser, et assurer le respect des procédures.
- Obtenir une indemnisation pour les désordres. L’avocat peut également trouver des solutions d’indemnisation tierces si la garantie décennale ne peut être actionnée.
- Obtenir une indemnisation complémentaire au titre de préjudices immatériels, comme le préjudice moral ou le préjudice de jouissance.
- Assister les entreprises assignées en justice pour que leurs assurances responsabilité décennale soient mises en cause et prennent en charge les condamnations éventuelles.
Chaque dossier étant singulier, des conseils personnalisés sont nécessaires pour bénéficier de la meilleure défense possible. L’avocat vous permettra de sécuriser au mieux vos intérêts.
Recours en cas d’expiration de la garantie décennale
Si la garantie décennale est expirée, le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur peut potentiellement agir sur d’autres fondements juridiques :
- La garantie des vices cachés, à laquelle le vendeur de l’immeuble peut être tenu. Cette garantie s’applique en cas de contrat de vente et si le vice était invisible au moment de la vente. Elle se prescrit par 2 ans à compter de la découverte du vice.
- La responsabilité contractuelle du constructeur pour faute dolosive. La faute dolosive implique une violation délibérée et consciente des obligations contractuelles, même sans intention de nuire (exemples : réalisation d’un mur sans fondations, installation non conforme). Cette action est soumise à une prescription de cinq ans à partir du jour où les faits ont été connus par le maître d’ouvrage.
En conclusion, la garantie décennale offre une protection cruciale contre les désordres graves affectant la solidité ou l’usage d’un ouvrage pendant 10 ans après sa réception. Compte tenu de la complexité technique et juridique de sa mise en œuvre, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit de la construction est un atout majeur pour défendre efficacement vos droits et optimiser vos chances d’obtenir réparation.