QU’EST CE QUE LE BAIL PROFESSIONEL ?
Un bail professionnel est un contrat de location pour des locaux destinés à des professions libérales. En d’autres termes, le bail professionnel ne concerne pas des activités commerciales, agricoles, industrielles. Le bail professionnel peut concerner des 40activités réglementées (comme les médecins ou les avocats) ou des activités ou non réglementés.
QUELLE EST LA DURÉE D’UN BAIL PROFESSIONNEL ?
La durée d’un bail professionnel est fixée à six ans minimum. Toutefois, il n’existe aucune durée maximale imposée par la loi.
À la fin de la période initiale du bail professionnel, si aucune des parties ne manifeste son souhait de mettre fin au bail, ce dernier est reconduit tacitement pour une durée identique, et dans les mêmes conditions. Cependant, les parties peuvent toutefois profiter de la reconduction pour négocier de nouvelles modalités, surtout en matière de loyer, ou de charges.
Il est envisageable de convenir d’une durée du bail professionnel supérieure à six ans. Par exemple, en cas de durée supérieure à 12 ans, le bail professionnel doit être rédigé par acte notarié, ce qui implique ainsi l’intervention obligatoire d’un notaire.
QUELS SONT LES CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DU BAIL PROFESSIONNEL ?
Pour se voir appliquer le statut du bail professionnel, quatre conditions doivent être réunies : la destination des locaux, le statut juridique du locataire, l’usage des lieux, et la nécessité d’une activité générant des revenus.
La destination des locaux
Il s’agit de l’élément central pour déterminer si le bail professionnel est applicable. En effet, la destination des locaux doit correspondre à l’usage prévu contractuellement par les parties. Toutefois, il faut souligner que si les locaux sont destinés à une activité commerciale, ou à une activité à la fois commerciale et professionnelle, le régime des baux professionnels ne s’applique pas.
Par conséquent, si un propriétaire envisage de louer des locaux d’habitation à des fins exclusivement professionnelles, il doit obtenir une autorisation administrative de changement d’usage.
Le statut juridique du locataire
Le régime des baux professionnels est indifférent à la forme juridique du locataire. En effet, peu importe donc que celui-ci exerce son activité sous forme individuelle, associative ou sociétaire, et que son activité soit lucrative ou non.
Cependant, il est exigé que l’activité exercée dans les lieux soit véritablement professionnelle et réalisée par le titulaire du bail. Par exemple, une société civile de moyens (SCM) regroupant plusieurs professionnels n’est pas considérée comme exerçant directement les activités de ses membres, même si celles-ci sont de nature professionnelle.
L’usage des lieux
Lorsque les locaux sont utilisés à la fois comme résidence principale et à la fois pour l’exercice d’une activité professionnelle, le bailleur doit obtenir l’autorisation prévue par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
La nécessité d’une activité générant des revenus
Un autre critère déterminant pour bénéficier du régime du bail professionnel est l’existence d’une activité génératrice de revenus.
Ainsi, plusieurs décisions de justice écartent l’application de ce statut pour diverses entités, telles qu’une association n’exerçant pas de profession, un centre hospitalier utilisant les locaux pour des activités administratives internes, ou encore un établissement public assurant une mission de service public sans ressources générées directement par cette activité.
En revanche, un groupement d’intérêt économique (GIE), du fait de son activité professionnelle et de sa capacité à produire des revenus, peut se prévaloir de ce régime.
Lorsque l’activité et les locaux répondent aux critères fixés, il est alors possible de formaliser un bail professionnel. Ce dernier doit obéir à des règles spécifiques qu’il convient de respecter.
QUE DOIT CONTENIR UN BAIL PROFESSIONNEL ?
Le contenu du bail professionnel est librement négocié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire. Cependant, il faut y intégrer notamment plusieurs éléments fondamentaux tel que :
- L’identité complète des parties (c’est-à-dire le propriétaire et le locataire).
- La description précise du local loué, ainsi que, le cas échéant, des dépendances ou annexes s’il y en a.
- La durée du bail, qui doit être au minimum de six ans, conformément à la réglementation applicable.
- Le montant du loyer, les modalités de paiement (règlement mensuel ou trimestriel, paiement à terme échu ou à échoir), ainsi que conditions de révision du loyer. Il faut aussi préciser l’indice de référence choisi par les parties.
- La répartition des charges entre le bailleur et le locataire, notamment concernant les taxes et les frais d’entretien.
- La somme du dépôt de garantie éventuel.
- Les obligations respectives du propriétaire et du locataire (comme le paiement du loyer, l’entretien du local, la restitution du local en bon état, etc.)
En plus, du bail lui-même, il y a des diagnostics qui sont obligatoires à annexer au bail professionnel, dès sa signature, par le bailleur :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui vient donner des informations sur la consommation énergétique du local donné à bail.
- L’État des risques et pollutions (ERP), qui indique les risques naturels, miniers et technologiques affectant le bien.
S’ajoute aux deux diagnostics obligatoires à fournir, l’état des lieux d’entrée et de sortie qui est une étape indispensable lors de la conclusion du bail professionnel.
Ce dernier peut être réalisé selon deux méthodes :
- À l’amiable, c’est-à-dire qu’il est établi de manière conjointe par le bailleur et le locataire, et de manière contradictoire afin de garantir l’expression des deux parties.
- Par un commissaire de justice, c’est-à-dire à l’initiative de l’une des parties, avec des frais partagés par moitié entre bailleur et locataire.
COMMENT LE LOYER EST FIXÉ ?
Le montant du loyer est librement fixé par le bailleur et le locataire.
Il est important de souligner qu’aucune règle légale n’impose la révision du loyer en cours de bail professionnel.
Toutefois, les parties peuvent prévoir une clause de révision dans le contrat, souvent basée sur un indice de référence, comme :
- L’Indice des Loyers d’Activités Tertiaires (ILAT), un indice adapté aux professions libérales.
- L’Indice du Coût de la Construction (ICC), un indice qui est plus généraliste.
Ces indices permettent d’ajuster le loyer en fonction des fluctuations économique, tout en assurant la prévisibilité des charges pour le locataire.
En revanche, s’il n’y pas de clause de révision spécifique dans le bail, le montant du loyer reste inchangé pendant toute la durée initiale du contrat, c’est-à-dire, au minimum six ans.
COMMENT METTRE FIN AU BAIL PROFESSIONNEL ?
À la fin de cette période, le bailleur ou le locataire peuvent tous les deux décider de ne pas renouveler le bail professionnel.
S’agissant du bailleur, il doit pour cela, respecter un préavis de six mois avant la fin du contrat.
Il doit le notifier au locataire soit :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Par acte d’un commissaire de justice (anciennement acte d’huissier)
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne donne pas droit à une indemnité d’éviction. Néanmoins, le locataire évincé peut obtenir réparation d’autres préjudices.
En effet, dans une décision récente (CA Paris, 26 sept. 2024, n° 23/08351), la Cour d’appel de Paris a admis plusieurs types d’indemnisation au profit du locataire comme l’indemnité de remploi (c’est le remboursement des frais d’actes et droits de mutation pour l’acquisition d’un nouveau bail ou fonds équivalent), l’indemnité pour trouble commercial (qui compense l’impact du déménagement sur l’activité), ou alors l’indemnité de double loyer. Ainsi, bien qu’il n’existe pas de droit au renouvellement, le locataire d’un bail professionnel peut se voir accorder plusieurs indemnisations en cas de non-renouvellement fautif ou brutal.
S’agissant du locataire, il dispose d’une grande liberté, il peut mettre fin au bail professionnel à tout moment, sans avoir à attendre la fin des six ans.
Il doit simplement notifier son départ au propriétaire en respectant un préavis de six mois et en utilisant les mêmes modes de notification que le bailleur (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier).
Il est important de souligner que le droit pour le locataire de quitter les locaux à tout moment est d’ordre public. Ainsi, aucune clause du bail ne peut limiter ce droit ni imposer des pénalités abusives.