Bail Commercial et Baux Commerciaux à Lille
Explications sur le bail commercial et baux commerciaux
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement du Statut des baux commerciaux.
Qu'est-ce que le Statut des baux commerciaux ?
Les baux commerciaux sont régis par le Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 dont les dispositions depuis l’ordonnance n°2000-912 du 18 décembre 2000, sont dorénavant placées dans le Code de Commerce aux articles L 145-1 à L 145-60. Le statut des baux commerciaux est un ensemble de règles qui s’applique automatiquement aux contrats de bail commercial. Il offre notamment au locataire « la propriété commerciale ». Il s’agit du droit dont dispose le locataire d’un bail commercial au renouvellement de son bail, ou à défaut, à l’obtention d’une indemnité d’éviction.
Quelles sont les conditions pour que le Statut des baux commerciaux s'applique ?
Pour que le Statut des baux commerciaux s’applique, les conditions suivantes doivent être réunies :
- Être en présence d’un contrat de location,
- Porter sur un immeuble ou un local
- Les lieux doivent servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ou un fonds d’artisan
Le propriétaire du fonds de commerce doit également être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). Cette condition n’est requise que pour obtenir le renouvellement du bail à l’échéance.
La condition de l’immatriculation est également requise au moment de la délivrance du congé par le bailleur qui exerce sa faculté de résiliation triennale (cf. Art. L145-9 du Code de commerce). Si le locataire n’est pas immatriculé, il risque d’être privé de l’indemnité d’éviction que le bailleur est en principe tenu de verser.
Même si ces conditions ne sont pas remplies, les parties ont é la possibilité de se soumettre volontairement au Statut des baux commerciaux.
Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?
Le propriétaire doit annexer les documents suivants au bail commercial :
- Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances.
- Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE).
- État des risques naturels et technologiques (ERNT).
En fonction de la taille des lieux loués et la date de construction des locaux, des annexes complémentaires sont susceptibles d’être requises :
- Annexe environnementale
- Diagnostic amiante
- Diagnostic plomb
Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans.
Comment fonctionne un bail commercial 3-6-9 ?
Durée du Bail
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Le bail est communément appelé « bail 3-6-9 » en raison de la possibilité pour le locataire de résilier à échéance triennale le bail.
A l’échéance du bail, le locataire a droit au renouvellement du bail, sauf si le propriétaire justifie un motif valable pour ne pas le renouveler.
Périodes de résiliation
Le locataire a la possibilité de résilier le bail à chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans (au bout de 3 ans, 6 ans, et 9 ans). Depuis, la loi Pinel du 18 juin 2024, la possibilité de faire renoncer au locataire aux périodes triennales pour les baux d’une durée de 9 ans n’est plus permise.
Révision du loyer
Le loyer peut être révisé tous les 3 ans, à l’aide d’indice publiée à l’INSEE. L’indice est déterminée en considération de l’activité exercée dans les locaux. Il peut s’agir de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette révision permet d’ajuster le loyer en fonction de l’inflation.
Le bail peut également contenir une clause d’échelle mobile, qui permet de réviser le loyer périodiquement en fonction d’un indice économique prédéterminé. Le choix de l’indice n’est pas libre, il s’effectue en considération des dispositions du Code de monétaire et financier.
Déspécialisation
Déspécialisation Partielle : Le locataire peut demander à changer partiellement l’activité exercée dans les locaux, sous certaines conditions et avec l’accord du propriétaire.
Déspécialisation Totale : Pour changer complètement l’activité, le locataire doit suivre une procédure plus stricte, qui peut inclure une demande judiciaire si le propriétaire s’oppose au changement.
Droit au renouvellement
À l’échéance du bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. Si le propriétaire refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire.
L’article L. 145-10 du Code de commerce dispose que la demande de renouvellement peut être signifiée soit :
- dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail : dans cette hypothèse, elle prendra effet au lendemain de la date d’expiration du bail ;
- à tout moment au cours de la tacite prolongation : dans cette hypothèse, elle met fin au bail pour le dernier jour du trimestre civil au cours duquel la demande de renouvellement a été signifiée et le renouvellement prendra effet au premier jour du trimestre civil suivant ;
Depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015, la demande de renouvellement peut être notifiée par acte extrajudiciaire mais également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il est toutefois recommandé de signifier la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire afin de s’assurer notamment de la réception de l’acte par le bailleur à bonne date et entre ses mains.
Cession et sous-location
Cession de Bail : Le locataire peut céder son bail à un tiers, mais cela nécessite souvent l’accord du propriétaire et doit respecter les conditions définies dans le bail.
Sous-Location : La sous-location est possible si elle est autorisée par le propriétaire et explicitement prévue dans le bail.
Annexes et documents obligatoires
État des Lieux : Un état des lieux doit être effectué à l’entrée et à la sortie du locataire.
Diagnostics Techniques : Les diagnostics de performance énergétique (DPE), état des risques naturels et technologiques (ERNT), et autres diagnostics requis doivent être annexés au bail.
Inventaire des Charges : Un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances doit être fourni par le propriétaire.
Le bail commercial 3-6-9 est donc structuré de manière à offrir une stabilité et une protection au locataire, tout en permettant au propriétaire de réviser périodiquement les conditions de location. Cette flexibilité contribue à équilibrer les intérêts des deux parties et à assurer une exploitation pérenne du fonds de commerce.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la révision du loyer dans un bail commercial ?
La révision du loyer dans un bail commercial peut se faire tous les 3 ans (révision triennale) ou selon une clause d’indexation (clause d’échelle mobile) définie dans le contrat de bail. Cette révision permet d’ajuster le loyer en fonction de l’évolution des indices économiques.
Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?
Un fonds de commerce est constitué à la fois d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et d’éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets). La clientèle est l’élément fondamental du fonds de commerce, attirée par l’habilité, le savoir-faire et les produits du commerçant.
Le locataire doit-il être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?
Oui, le locataire doit être immatriculé au RCS ou au RNE pour bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail. Cette immatriculation est nécessaire pour prouver l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale.
Quelle est l'importance de l'état des lieux dans un bail commercial ?
L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail et établi lors de l’entrée dans les locaux ainsi qu’à la restitution des locaux. Il décrit précisément l’état de chaque pièce et des équipements, et est rédigé à l’amiable ou par un commissaire de justice en cas de désaccord.
LA PARTIE JUDICIAIRE
Je vous accompagne dans les procédures judiciaires visant à :
- Fixer le loyer de renouvellement
- Déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation
- Réviser le loyer
et pour résoudre les litiges bailleur/preneur :
- Impayés de loyers
- Expulsion
- Entretien et réparation
- Travaux
- Restitution du dépôt de garantie
- Etat des lieux
Le cabinet propose également ses services dans la résolution des litiges afférents aux baux commerciaux lors des procédures collectives et des sinistres des locaux loués.
LA PARTIE JURIDIQUE
De manière traditionnelle, le cabinet procède à la rédaction et à la négociation des actes suivants :
- Bail commercial
- Contrat de sous-location
- Cession de droit au bail
- Cession de fonds de commerce
Veiller à ce que ces documents officiels soient scrupuleusement rédigés dans le respect du cadre juridique qui les légifère est fondamental pour vous éviter des déboires sur d’éventuelles procédures judiciaires en cas de litige.
L'AUDIT
Plus spécifiquement, mon expérience en matière de baux commerciaux me permet d’avoir une approche économique.
En effet, la maîtrise des coûts est devenue l’un des objectifs majeurs des stratégies immobilières des entreprises. A ce titre, Justine Cordonnier propose des services visant à auditer et à optimiser les baux du portefeuille des baux du client.
Vente ou acquisition d'un fonds de commerce à Lille
Mon cabinet vous propose une assistance dans la cession de fonds de commerce ou l’acquisition d’un fonds de commerce. Sur ce service précisément, la collaboration avec les autres avocats présents de SDC AVOCATS est fondamentale et prend tout son sens… Elle me permet une approche globale qui réunit ma compétence en DROIT IMMOBILIER et celles de mes confrères en DROIT DU TRAVAIL, DROIT SOCIAL, DROIT COMMERCIAL, DROIT DES MARQUES…
Lors de l’acquisition ou de la vente d’un fonds de commerce, la présence d’un avocat vous permet de réaliser un audit du fonds et de déceler les difficultés liées à la transmission du fonds.
En effet, il convient de détecter les éventuels risques de contentieux prud’homaux. De même, vous devez être en mesure de vérifier vos droits quant à la marque ou le nom commercial transmis. Enfin, une étude du bail commercial permet d’éviter les mauvaises surprises comme l’augmentation inattendue d’un loyer.
Si chaque demande fait bien entendu l’objet d’une prestation bâtie sur-mesure et suivant chaque cas (comme l’ensemble de nos services), vous êtes cependant assurer de notre assistance juridique sur :
La rédaction du compromis de vente et de l’acte de vente,
La purge des différents droits de préemption (mairie, salariés…)
Les démarches visant à l’enregistrement de la cession auprès du Trésor public
La rédaction de l’annonce au Journal d’Annonce légale JAL et la gestion de la publicité au BODACC
Le séquestre des sommes et la gestion des oppositions
La prise de garantie à la demande de la banque (nantissement du fonds, privilège du vendeur, cautionnement…)