Droit de la Rétractation dans le cadre d'un compromis de vente

Quel acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation ?

L’acquéreur non professionnel bénéfice d’un droit de rétractation. Est concerné au premier chef, le particulier, personne physique se portant acquéreur d’un immeuble dans un cadre non professionnel.

Une société bénéficie-t-elle d’un droit de rétractation ?

Dans certains cas, la personne morale peut bénéficier du droit de rétraction, notamment lorsqu’elle est qualifiée de non professionnel. La société qui agit sans rapport direct avec son objet social pourra être considérée comme un non-professionnel. Si la vente entre dans l’objet social de la société, cette dernière est un professionnel.

A titre d’exemple, une société civile immobilière (SCI) dont l’objet social est l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autres de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et qui acquiert un immeuble est pas un acquéreur professionnel au sens de l’article L. 271-1 du CCH. (Exclusion des marchands de biens).

Quel immeuble est visé par le droit de rétractation ?

La protection est réservée à l’immeuble « à usage exclusif d’habitation ». Elle concernera donc au premier chef, l’acquisition en propriété ou en jouissance d’un immeuble bâti. Peu importe également s’il s’agit d’un immeuble neuf ou ancien Ainsi, l’immeuble à usage mixte est exclu du domaine du droit de rétractation. 

Quels contrats ouvrent droit la protection ?

La protection s’applique pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ».

En pratique, la protection s’applique notamment :

• au contrat de vente d’un immeuble à construire;
• au contrat de vente d’un immeuble à rénover
• au contrat de vente d’immeuble achevé ;
• au contrat de promotion immobilière ;
• au contrat de vente d’immeuble ancien
• au contrat de construction individuelle ;
• à la cession de parts d’une société civile immobilière ;

Sont incontestablement concernés, les contrats de promesse de vente, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique qu’elles soient à titre gratuit ou non. Sont également concernés les contrats préliminaires à la vente immobilière, notamment en matière de vente d’immeuble à construire, comme un contrat de réservation par exemple.

Quelle est la forme de la protection ?

La loi accorde à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours qui permet à l’acquéreur d’anéantir rétroactivement l’acte.

Quel est le point de départ du délai de 10 jours ?

L’acte doit être porté formellement à la connaissance de l’acquéreur, c’est-à-dire notifier par lettre recommandée. Seule cette prise de connaissance fait courir les délais de rétractation de 10 jours Il est donc nécessaire que la notification soit régulière, à défaut de quoi le délai n’est censé jamais être parti. Le point de départ du délai est fixé par le procédé de la première présentation à l’acquéreur non professionnel de la lettre notifiant l’acte. Il convient de notifier une copie de l’acte et ses annexes.

Comment doit être réalisée la notification ?

Aux termes de l’article L. 271-1 du CCH, l’acte doit en principe être notifié par « lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ».

Une lettre recommandée électronique, à condition que le vendeur ait consenti au procédé, est équivalente à une lettre recommandée papier (CPCE, art. L. 100).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006, la remise en main propre est expressément autorisée à titre de notification, mais à certaines conditions limitatives (CCH, art. L. 271-1, al. 3). il faut, en premier lieu, que l’acte soit conclu par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH, art. L. 271-1, al. 3) ;Il s’agira donc par principe de l’agent immobilier ou du notaire. Le domaine de la remise en main propre est donc restreint.

La remise de l’acte, en second lieu, doit être attestée dans l’acte par la reproduction de mentions manuscrites par l’acquéreur lui-même. Il faut que, d’une part, l’acte remis directement à l’acquéreur non professionnel reproduise les dispositions de l’article L. 271-2 du CCH. D’autre part, le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : « remis par …… [nom du professionnel] …… à [lieu] …… le [date] …… » et : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 10 jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du CCH, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du …… » ;

Qui doit être destinataire de la notification ?

En cas d’acquéreur unique, il sera le seul destinataire de la notification, que l’acquéreur soit célibataire ou en couple, sans avoir égard à son statut conjugal (qu’il soit en Pacs, en séparation de biens, ou en communauté ou en concubinage).

En cas de pluralité d’acquéreurs (acquéreurs en indivision, époux séparés de biens ou époux communs en biens), le principe est simple : la notification doit être personnelle. Par conséquent, il faudra autant de notifications que d’acquéreurs.

En cas de notification régulière, à partir de quand le délai de 10 jours court ?

En cas de notification régulière par lettre recommandée, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre (CCH, art. L. 271-1, al. 2) et non pas de réception par le destinataire. Qu’importe que le pli ne soit pas retiré à la Poste ou que le destinataire soit absent de son domicile En cas de notification par remise directe, le délai court similairement à compter du lendemain de la remise (CCH, art. L. 271-1, al. 3).

Exemple : Le calcul du délai se fait comme suit : par exemple, si la lettre recommandée est expédiée le 1er du mois, et que sa première présentation intervient le 3, le délai court à compter du lendemain, soit le 4 et expire le 13 à minuit.

L’acquéreur a-t-il à justifier son droit de rétractation ?

Le droit de rétractation est une faculté discrétionnaire. L’acquéreur n’a pas à justifier sa décision. Mais elle doit être sans équivoque.

Comment rédiger une lettre de rétraction ?

Du point de vue du contenu de l’acte, aucune formulation particulière n’est exigée par la loi. Il convient juste de préciser de façon non équivoque que vous souhaitez vous rétracter et préciser l’objet de la vente :

Exemple, Par la présente, je vous souhaite me rétracter de l’acquisition du bien situé _____________________________.

La notification du droit de la rétraction peut être effectuée par tout moyen.

Cependant, il est préférable de recourir à la lettre recommandée avec avis de réception, en effet, il vous incombe de prouver que vous avez adressé la lettre dans le délai de 10 jours.

La rétractation doit s’exercer dans le délai de 10 jours. Notons enfin que l’acquéreur peut même exercer sa rétractation avant que la notification lui ait été adressée.

Le destinataire de la rétractation est évidemment le vendeur.