Au moment de la signature d’un bail commercial, le loyer et ses modalités de paiement sont définis, que ce soit le montant, la date d’échéance, et le mode de règlement. Tout cela est négocié entre le bailleur (propriétaire) et le locataire avant la signature du contrat, et inscrit dans le bail.
Ainsi, le montant du loyer du bail commercial peut être fixe ou variable..
Toutefois, que faire si le locataire ne paie pas ?
Un impayé de loyer commercial peut très vite devenir lourd de conséquences, tant sur le plan financier que juridique. Par conséquent, il est donc primordial d’agir sans tarder.
Il y a trois étapes à effectuer dans l’ordre.
ÉTAPE 1 : LA RECHERCHE D’UNE SOLUTION AMIABLE
Lorsque le bailleur constate des impayés de loyers commerciaux, il doit, avant toute action juridique, rechercher une solution amiable. Cela peut prendre la forme de relances par courrier ou par téléphone, de discussions directes avec le locataire, ou de propositions d’échelonnement ou d’aménagement temporaire des paiements.
Mais si, malgré plusieurs tentatives, aucun accord n’est trouvé ou que le locataire reste silencieux, le bailleur peut alors enclencher une procédure plus formelle : le commandement de payer.
ÉTAPE 2 : ADRESSER UN COMMANDEMENT DE PAYER
Lorsque les premières relances restent sans réponse, il faut passer à une démarche plus formelle, le commandement de payer, prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Il s’agit d’un acte remis par un huissier au locataire. Un genre de mise en demeure officielle et indispensable avant toute procédure judiciaire.
Le commandement doit mentionner clairement :
- Le montant exact des loyers et charges impayés et les pièces justificatives ;
- La période concernée par ces impayés ;
- Les coordonnées complètes du bailleur ;
- Les principales données du bail (date de signature, adresse du local, etc.) ;
- La mention explicite d’une mise en demeure de payer ;
- L’information selon laquelle, sans régularisation dans un délai d’un mois, la clause résolutoire entraînera la résiliation du bail.
En effet, pendant ce délai d’un mois, le locataire peut encore régler sa dette. S’il le fait, la clause résolutoire ne s’applique pas, et le contrat continue.
ÉTAPE 3 : L’ACTIVATION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Si les loyers restent impayés dans le délai imparti, le bailleur peut demander au Juge des référés de constater la résiliation du bail en se prévalant de la clause résolutoire. L’acquisition de la clause résolutoire est nécessairement constatée par le juge.
La clause résolutoire est une disposition incluse dans de nombreux contrats, et également dans les baux commerciaux. Elle permet la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire, notamment pour défaut de paiement. Cette clause s’applique pendant toute la durée du bail. Elle reste valable même en cas de tacite reconduction ou de renouvellement, et elle ne peut être utilisée qu’après l’envoi d’un commandement de payer resté infructueux.
Toutefois, il est important de souligner que les juges restent souverains dans leur appréciation. Dans certains cas, notamment en période de difficultés économiques ou si le locataire est de bonne foi, le tribunal peut accorder des délais de paiement au locataire.
Néanmoins, certains baux commerciaux ne contiennent pas de clause résolutoire. Dans ce cas-là, le bailleur conserve tout de même la possibilité de mettre en demeure formellement le locataire de régler sa dette, puis saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge examinera alors la situation et pourra, au cas par cas, accorder la résiliation si les manquements du locataire sont jugés suffisamment graves.
ÉTAPE 4 : LA SAISINE DU JUGE
Si malgré le commandement de payer et l’activation de la clause résolutoire, les loyers impayés subsistent, et le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur peut saisir le tribunal compétent pour demander la résiliation judiciaire du bail.
En principe, le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est compétent, selon l’article R.145-23 du Code de commerce.
Préalablement à la saisine du Juge, il est indispensable de rassembler, le contrat de bail, les preuves d’impayés comme les relevés, les correspondances, les mises en demeure sans réponse et les échanges avec le locataire.
De plus, le bailleur doit également notifier la procédure aux créanciers inscrits, conformément à l’article L.143-2 du Code de commerce. Cette notification s’effectue par acte extrajudiciaire. Le jugement de résiliation ne peut être rendu moins d’un mois après cette formalité, pour permettre aux créanciers de faire valoir leurs droits.
Comment se déroule la procédure ?
L’assignation doit être rédigée par un avocat et remise par huissier. Ensuite, le greffe fixe la date d’audience.
Enfin, le locataire est informé par voie officielle par la délivrance de l’assignation. En cas de créancier justifiant d’une inscription sur le fonds de commerce, l’assignation leur est dénoncée au moins un mois avant la date à laquelle, le juge statue. Ainsi, les créanciers ont la possibilité de payer la dette du locataire afin de préserver le fonds de commerce.
En fonction de la situation du locataire, le juge peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à deux ans, selon l’article 1343-5 du Code civil, ce qui suspend provisoirement la clause résolutoire. Néanmoins, si le locataire ne respecte pas ces délais, le bailleur peut demander la déchéance du terme pour mettre fin au bail.
ÉTAPE 5 : LA PROCÉDURE D’EXPULSION
Si le juge rend une ordonnance en référé prononçant l’expulsion, celle-ci devra être signifiée au locataire par huissier, sous le contrôle de l’avocat.