Garantie des Vices Cachés
Vous avez acheté une propriété avec des défauts cachés ? L’article 1641 du Code civil vous protège, permettant d’agir contre le vendeur pour des vices rendant le bien impropre à l’usage prévu. Que ce soit pour annuler la vente ou réduire le prix, agissez vite : vous avez 2 ans après découverte du défaut.
Vous venez d’acheter un bien immobilier, vous constatez la présence de désordres que vous n’aviez pas identifiée lors des visites du bien. Vous vous demandez si vous disposez d’un recours contre du vendeur.
En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Il résulte de cette définition que la qualification du vice caché sous-entend que le vice soit d’une certaine gravité, caché et antérieur au moment de la vente.
Afin d’apprécier la gravité du vice, il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose, comme par exemple la solidité, la salubrité, le clos et le couvert pour un immeuble.
La mise en œuvre de la garantie des vices cachés présume de l’existence d’un vice antérieur et au demeurant caché lors de la vente ou du moins dont les acquéreurs ne pouvaient prendre pleinement connaissance de l’ampleur des désordres au moment de la vente.
Par ailleurs, sur l’appréciation du caractère apparent des désordres, il est acquis que lorsque l’acquéreur est un non-professionnel, le vice est réputé caché à son égard s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente et qu’il ait au moins porté à l’examen du bien vendu l’attention qu’aurait montrée une personne normalement soucieuse de ses intérêts, sans avoir pour autant à procéder à des investigations particulières.
L’acquéreur n’a pas à se faire assister par un professionnel afin de connaître l’état réel de l’immeuble. En tout état de cause, un vice même visible peut être invoqué si l’acquéreur ne pouvait être en mesure d’apprécier son ampleur et ses conséquences.
En cas de vice caché, les acquéreurs bénéficient alternativement de la possibilité de solliciter la résolution du contrat de vente ou de solliciter la diminution du prix. Dans l’hypothèse de la résolution de la vente, cette dernière étant anéantie, l’acheteur doit rendre la chose et le vendeur le prix. Afin de s’assurer de la capacité de remboursement du vendeur, il est primordial d’établir une stratégie en amont.
En présence de vices cachés, le vendeur peut être également condamné à réparer le préjudice subi par l’acquéreur, s’il est démontré qu’il a eu connaissance de l’existence des vices. Cette action est autonome à l’action rédhibitoire ou estimatoire. Les acquéreurs peuvent également obtenir l’indemnisation des préjudices complémentaires ( perte de jouissance, frais occasionnés par la vente…)
L’action doit être engagée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut. Cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai de 20 ans à compter de la vente du bien.
