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Audit Bail Commercial à Lille

L’audit des baux commerciaux est une étape essentielle pour évaluer la validité des clauses et détecter les éventuelles faiblesses dans les contrats.

Le cabinet propose des audits pour aider les entreprises à optimiser leurs actifs immobiliers et améliorer leur fonds de roulement. En identifiant des clauses d’indexation non conformes, les audits permettent de négocier efficacement avec les bailleurs, menant souvent à des résultats favorables pour les locataires.

La jurisprudence récente confirme l’importance de ces audits en validant l’annulation des clauses non conformes, avec des restitutions de sommes significatives. Un audit bien mené protège les intérêts financiers et juridiques des preneurs.

portrait justine cordonnier avocat

Justine Cordonnier, Avocat

Le cabinet vous accompagne dans la réalisation d’audit de vos baux commerciaux. Les audits vous permettent de prendre conscience des faiblesses de vos actifs immobiliers. Il s’agit d’une action de prévention. Les résultats de ces audits peuvent être utilisés dans le cadre d’une négociation.

 

 

Le cabinet a eu l’occasion d’accompagner des entreprises possédant de nombreux sites  dans le cadre de négociation avec les bailleurs. L’objectif de cette négociation globale était l’amélioration du fond de roulement des preneurs. Le résultat des audits a permis dans 75% des cas d’obtenir une issue amiable satisfaisante pour les preneurs.

 

 

Ainsi, la validité des clauses d’indexation des différents baux a été examinée. La nullité des clauses d’indexation entraine une obligation de restitution des sommes indûment indexées sur une période quinquennale.

 

En effet, l’article L112-1 du Code monétaire et financier dispose : 

« Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L112-2 et des articles L112-3, L112-3-1 et L 112-4, l’indexation automatique des prix de bien ou de service est interdite.

 

Est réputé non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux en location de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision (…) ».

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L’article L112-1 du Code monétaire et financier répute non écrites, les clauses d’indexation prévues dans les contrats à exécution successive lorsque la période de variation de l’indice pris en compte est supérieure à la durée s’écoulant entre deux révisions.

 

L’article L112-1 du Code monétaire et financier relève de l’ordre public de direction. En conséquence, les parties ne peuvent y déroger.  (Cour d’appel de Paris 13 avril 2016).

 

La Cour de cassation, dans un arrêt de principe, a validé les clauses d’indexation comportant un indice de base immuable à la condition qu’il y ait une concordance entre la période de base de l’indice et celle de variation de l’indice. (Civile 3ème 16 octobre 2013 n°12-16335).

 

La Cour de cassation, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 29 novembre 2018, a confirmé qu’est contraire à l’article L112-1 du Code monétaire et financier toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée l’écoulant entre chaque révision. 

 

Ainsi, la Cour de cassation sanctionne par le réputé non-écrit, l’intégralité de la clause d’indexation qui dans son entier déroulement prévoit une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

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La Cour de cassation se prononce sur la portée de la sanction du « réputé non écrit » et précise que seule la partie de la clause qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

 

Récemment, la Cour de cassation a confirmé sa position. La clause d’indexation d’un bail commercial qui crée une distorsion entre les périodes de variation de l’indice et de variation du loyer pour la première révision du loyer est irrégulière, mais elle ne doit être écartée qu’en ce qu’elle crée cette distorsion et non dans son entier. Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-24.599 FS-PBI, Sté FDL 1 c/ Sté Speedy France

 

L’article L 112-1 du Code monétaire et financier sanctionne l’existence de cette distorsion par le réputé non écrit.  La clause est non avenue par le seul effet de la loi.

 

La clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé. Elle est privée d’effet au jour où elle a été déclarée non écrite.  Le réputé non écrit était tenu par la Cour de cassation comme inexistant de plein droit, il empêchait la clause de produire tout effet. Cass 3ème civ 27 septembre 2005 n 03-12402. (Illustration copropriété).

 

L’inefficacité de la clause conduit, pour atteindre ce résultat, à l’effacer dans son intégralité et ainsi que toute conséquence qu’elle aurait pu produire.

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Par ailleurs, la demande visant à réputer non écrite une clause est imprescriptible.

 

La demande visant à obtenir le réputé non-écrit peut être invoquée en toute circonstance, pour faire constater par le juge que la stipulation qui lui est déférée doit être reconnue illicite et non écrite, aucun dépassement de délai pour obtenir le respect de la règle méconnue ne pouvant y faire obstacle, quel qu’il soit.

 

 

La demande tendant à voir réputer non écrites des clauses litigieuses ne s’analyse pas en une demande en nullité, de sorte qu’elle n’est pas soumise à la prescription quinquennale (Cass. 1e civ. 13-3-2019 n° 17-23.169 F-PB : D. 2019.1033 note Etienney-de Sainte Marie

 

À ce titre la Cour de cassation a indiqué :

« Mais attendu que c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que la demande tendant à voir réputer non écrites les clauses litigieuses ne s’analysait pas en une demande en nullité, de sorte qu’elle n’était pas soumise à la prescription quinquennale ; »

 

Les sommes qui ont pu être versées en application d’une clause d’indexation reposant sur un indice illicite doivent être restituées dans la limite de la prescription quinquennale de l’action en restitution de l’indu. (Cour d’appel de Paris 20 janvier 2016 n°13/21626  Juris data 2016000829)

 

Grâce à ce non respect du formalisme, le cabinet a pu obtenir des décisions de justice ayant pour objet de solliciter le remboursement jusqu’à 69 000 euros de loyers indument perçus en application d’une clause d’indexation réputée non écrite.

 

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