Le bail est-il automatiquement résilié du fait de l’ouverture d’une procédure collective ?
L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail, nonobstant toute disposition légale ou stipulation contractuelle contraire présente dans le bail commercial.
Le bail commercial se poursuit aux conditions contractuelles arrêtées par les parties avant le jugement ayant ouvert la procédure collective du locataire.
Les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture doivent être payés :
- Comptant en cas de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire
- Selon les dispositions contractuelles en cas de sauvegarde. Les échéances contractuelles sont respectées, c’est-à-dire, que l’échéance peut être mensuelle ou trimestrielle en fonction des dispositions du bail.
Personnes pouvant exiger la continuation du bail en cours
La décision de poursuivre le bail en cours relève de la compétence exclusive de l’administrateur. En cas de liquidation judiciaire, il incombe au liquidateur judiciaire, ou à l’administrateur s’il en a été désigné un, de se prononcer sur la poursuite du bail.
Quels sont les effets de l’ouverture de la procédure collective sur les actions en justice en cours ?
Le jugement d’ouverture de la procédure collective emporte l’interruption et l’interdiction de toute action en justice contre le débiteur tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.
Ainsi, est aussi paralysée l’action du bailleur tendant à faire constater l’acquisition de la clause mise en œuvre pour un défaut de paiement antérieur. À moins que l’acquisition de la clause n’ait déjà été constatée par une décision passée en force de chose jugée. L’ouverture de la procédure collective prive d’effet le commandement de payer précédemment adressé au locataire
L’action afin de constater la créance du bailleur et la fixation de son montant est reprise après déclaration de créance du bailleur et mise en cause de l’organe de la procédure concerné.
L’arrêt des poursuites concerne les actions visant à obtenir la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent et la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Cependant, l’action en déclaration de validité du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes même si ce refus est fondé sur le défaut de paiement de loyers antérieurs à la procédure collective n’est pas concernée par l’arrêt des poursuites.
Le bailleur peut-il demander la résiliation en cas d’impayés de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective ?
Le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture mais seulement à l’issue d’un délai de trois mois à compter du jugement.
Ce délai d’attente ne vise que l’action en justice du bailleur ; ce dernier peut donc délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dès le premier impayé après le jugement d’ouverture.