Rédaction Bail Commercial à Lille
Le bail commercial, bien qu’il s’agisse d’un acte juridique demeure un actif du patrimoine du bailleur et du preneur. A titre d’exemple, lors de la vente d’un fonds de commerce, le bail commercial est valorisé.
Une mauvaise qualité rédactionnelle du bail remet en cause la possibilité de refacturation des charges locatives.
A ce titre, la Cour de cassation rappelle régulièrement la nécessité d’une clause claire et précise du bail commercial ou un accord non équivoque pour permettre au bailleur d’imposer à son locataire le remboursement de charges exposées relativement au bien loué, (Cass. 3e civ. 22-5-2013 n° 12-18.995 F-D )
Plus précisément, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue imposer un formalisme strict afin que le bailleur puisse refacturer des charges au locataire.
Ainsi, en application des articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce, les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 20 juin 2014 doivent désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, lequel donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges.
Cette communication doit intervenir au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Ainsi, le bail commercial doit comporter un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts ».
Tel n’est pas le cas du bail qui ne comporte pas de clé de répartition expresse des charges. Une charge ne peut donc être refacturée que si son mode de répartition est prévu contractuellement.
En ce sens, il ressort de plusieurs jurisprudences récentes que les refacturations ne sont possibles que si la clé de répartition des charges entre les différents occupants a été portée à la connaissance et, acceptée, par le preneur lors de la conclusion du bail.
La Cour d’appel de Paris considère que :
« Lorsqu’aucune clause du bail ne prévoit le mode de répartition des charges entre deux occupants de l’immeuble, les bailleurs ne peuvent unilatéralement procéder à la répartition des coûts entre les deux locataires, faute de stipulations expresses acceptées par les parties. Faute de clé de répartition contractuelle, les dépenses ne sont pas recouvrables sur la société preneuse ».
Cour d’appel Paris, pôle 5, ch. 3, 15 mai 2019, n° 17/19177, M. X. c/ SARL Austins’s Hotel
La même Cour précise que, si le bail prévoit une clé de répartition unique pour l’ensemble des charges, le bailleur ne peut pas appliquer une clé distincte en fonction des différents types de charges et ce, même en présence d’un sous compteur.
« la clé de répartition mentionnée visant l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués sans qu’il ne soit prévu une clé distincte pour tenir compte de l’existence de sous-compteur » est la seule applicable, de sorte que « la circonstance que le restaurant est équipé d’un sous-compteur ne suffit pas à justifier la répartition telle que pratiquée par le bailleur en l’absence de stipulation expresse du bail dérogeant à la seule clé de répartition exprimée » (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – chambre 3, 7 avril 2021, n° 18/28634)
La Cour d’appel de Bordeaux va plus loin lorsqu’elle impose de prévoir, non seulement « une clé de répartition entre les différents locataires » mais également la « quote-part » pesant sur le locataire.
« L’énumération des catégories de charges à la seule charge du preneur, sans aucune clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble et sans clé explicite de la quote-part du preneur, ne constitue pas un inventaire précis et limitatif au sens de l’article L. 145-40-2 susceptible de permettre au preneur d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer ». (Cour d’appel de Bordeaux, 4e ch. civ. 2 mars 2022, n°18/04413, Sté civile de Placement Immobilier de Bordeaux c/ Sté Institut d’Ostéopathie de Bordeaux)
La Cour de Cassation a déjà eu l’occasion de sanctionner les bailleurs en leur imposant de rembourser les provisions sur charges tant en l’absence de régularisation annuelle des charges dans les conditions du bail (Cass. 3ème civ., 5 novembre 2014 n° 13-24.451), (Cass. 3ème civ., 9 juin 2015 n°14-13.555).
Plus précisément avant, la Cour de cassation a précisé que l’absence de régularisation annuelle des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.
« Mais attendu que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges » (Cass. 3ème civ., 5 novembre 2014 n° 13-24.451)
Récemment, la Cour de cassation a confirmé sa position en condamnant le bailleur à rembourser les provisions sur charges à défaut d’avoir justifié le montant des dépenses dans les conditions du bail (Cass. Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n°19-14.168).
En ce sens, faute de respecter le formalisme imposé par les articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce, le bailleur ne peut refacturer de charge au preneur.
Si des charges sont facturées sans respecter ce formalisme le preneur est susceptible d’en demander le remboursement.